#недвижимость #аналитика
Как продать квартиру в ипотеке?
Продать квартиру, которая приобретается на условиях ипотеки, и до момента полного возврата кредита находится в залоге у банка, довольно непросто.
Подобная продажа может быть выгодна продавцу только в единичных случаях, чаще всего продавец «выходит в ноль» или даже несет небольшие убытки. Сам же процесс согласования и оформления сделки может быть сопряжен с массой затруднений.
Однако бывают случаи, когда продать ипотечную квартиру просто необходимо. Какие причины приводят к необходимости продажи квартиры, за которую еще не выплачен кредит? Можно ли это сделать в принципе, и как действовать?
Зачем продавать ипотечную недвижимость
Чем может быть вызвано желание гражданина, оформившего жилье в ипотеку, продать еще не совсем свою квартиру? Три основные причины таковы:
*Потеря платежеспособности заемщика;
*Необходимость расширения жилплощади;
*Использование ипотеки как инструмента накопления.
В первую очередь необходимость продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, может быть вызвана финансовыми трудностями заемщика, либо иными обстоятельствами, мешающими производить своевременные выплаты банку. Срок займа, предназначенного для покупки квартиры, является весьма продолжительным, а значит есть вероятность возникновения непредвиденных ситуаций – человек может лишиться работы, у него могут возникнуть проблемы со здоровьем или необходимость переезда в другой город (страну).
А если заемщик не будет осуществлять регулярные платежи, банк просто заберет залоговую квартиру в счет погашения долга, как это предполагается условиями договора. Для того чтобы предупредить подобную ситуацию, необходимо продать квартиру, и таким образом спасти собственные средства, предоставив новому владельцу квартиры право погашать оставшуюся задолженность.
Продать квартиру, которая еще до конца не приобретена, могут вынуждать и семейные обстоятельства. Например, появление ребенка может потребовать более просторной жилплощади, чем имеющаяся. Заемщик будет стремиться продать ипотечную однокомнатную квартиру, чтобы с помощью высвобожденных средств тут же оформить ипотеку на трехкомнатную.
Подобное решение более, чем обоснованно, поскольку регулярные платежи, вносимые по договору ипотеки, с течением времени образуют довольно серьезный денежный запас, который будет достаточным для оплаты первого взноса за более просторную квартиру.
Ипотечная квартира, находящаяся в начальной стадии строительства, имеет намного меньшую стоимость, которая возрастает по мере приближения строительства к завершению. Если такую квартиру удается продать, то в результате этой операции часть невыплаченной суммы по кредиту покупатель передает банку, а остальную часть – заемщику, который продает квартиру. Таким образом, ипотека, помимо собственно инструмента для улучшения жилищных условий, может служить своеобразным инструментом накопления капитала.
Отношение банка к продаже ипотечной квартиры
Естественно, банк не заинтересован в продаже квартиры и досрочном погашении долга по кредиту, поскольку он теряет прибыль, которую мог бы получить в качестве процентов. Также банк, за исключением случаев финансовой несостоятельности заемщика, не заинтересован в переуступке долговых обязательств, поскольку новый заемщик может оказаться менее надежным. Поэтому продажа ипотечной квартиры сопряжена с определенными трудностями, а значит – с денежными затратами, продавец в любом случае теряет часть уже уплаченных средств.
Сама возможность продажи, чаще всего, прописана в договоре ипотечного кредитования, как и возможность досрочного погашения задолженности по кредиту. В некоторых случаях банк идет на уступки и позволяет переоформить договор на третье лицо, иногда выдвигает требование оплатить определенный процент просто за согласие на проведение подобной операции (как правило, это 1% от общей суммы кредита). Последнее далеко не всегда может иметь законные основания, благодаря чему впоследствии заемщик может вернуть уплаченный процент в судебном порядке.
Однако в любом из случаев можно найти способ продать квартиру, которая находится в залоге у банка. Другое дело, что банк может значительно осложнить сделку условиями ипотечного договора, что, в свою очередь, осложняет и поиск покупателя, согласного на довольно непростые условия продажи. Поэтому продавцу с большой вероятностью придется дополнительно снизить цену продаваемой квартиры.
Поэтому, как ни парадоксально, одной из наиболее удачных стратегий будет мотивировать банку свое решение о продаже резким ухудшением финансового состояния и невозможностью вносить платежи, независимо от реального положения дел. Это единственный случай когда кредитору
выгодно всячески способствовать переоформлению договора на другого заемщика, который будет своевременно оплачивать кредит, принося банку прибыль.
Способы продажи жилья в ипотеке
Ипотека может быть оформлена как на квартиру, предлагаемую вторичным рынком, так и на квартиру в доме, который находится в стадии строительства. В первом случае намного легче оформить ипотеку, а также продать полученную недвижимость. Во втором случае складывается непростая ситуация, поскольку речь идет о продаже квартиры, которой еще не существует, но которая уже обременена залогом.
Однако продажа жилья в строящемся здании может быть очень выгодна для покупателя, особенно, если все квартиры интересующего формата уже проданы и находятся в чьей-либо собственности.
Такая ситуация возникает сейчас в жилых комплексах, строительство которых находится в стадии завершения, в качестве примера можно привести ЖК Переделкино Ближнее, где активно продаются квартиры по договору переуступки требований.
Полное погашение кредита
Наиболее простым выходом из ситуации, как в первом, так и во втором случае является поиск покупателя, обладающего средствами, достаточными для покрытия всей суммы задолженности. При этом покупатель авансом вносит платеж в банк, покрывающий сумму задолженности. После чего банк оформляет документы о снятии ипотеки и вручает их продавцу, который на основании полученных документов может проводить дальнейшие операции – заключить с покупателем договор продажи (если речь идет о готовой квартире) или переоформить договор долевого участия с застройщиком (если квартира продается на стадии строительства).
Но если для продавца эта схема является наиболее простой, то для покупателя сделка является достаточно рискованной. Как правило, банк оформляет необходимые документы в течение 2-3 месяцев после внесения денежных средств. При этом, внося оплату, покупатель не получает никаких имущественных прав на квартиру. Кроме того, государственные органы могут отказаться регистрировать сделку, могут возникнуть затруднения со снятием залога, что еще более осложнит ситуацию.
Довольно распространенный способ, практикуемый в подобных случаях, предполагает использование банковских ячеек и следующий порядок проведения операций:
Банк дает предварительное согласие на проведение сделки, но залог с квартиры не снимает.
Сумма и документы, необходимые для снятия залогового обременения, помещаются в банковский сейф (после подписания покупателем и продавцом договора купли-продажи).
В другой сейф помещается сумма, причитающаяся продавцу.
После того, как кредит погашен, документы, необходимые для снятия обременения, переходят покупателю. Продавец получает свою часть средств при переоформлении прав собственности (в случае с новостройкой – при перерегистрации ДДУ с застройщиком).
Некоторые банки вместо схемы с ячейками предлагают использовать безотзывный аккредитив. При этом деньги покупателя хранятся на специальном счете и могут быть переданы продавцу в том случае, если банк удостоверится в наличии документов о переходе права собственности. При получении документов банк автоматически списывает со счета причитающуюся по кредиту сумму, остальную часть средств забирает покупатель.
Смена заемщика
Квартиру, приобретаемую по ипотеке, можно продать способом замены договора, но без согласия и участия банка такая сделка пройти не может. В этом случае покупатель берет на себя все обязательства продавца перед банком, который вынужден заново проводить проверку финансового состояния нового заемщика.
В случае приобретения квартиры на стадии строительства, банк может предложить покупателю воспользоваться заемными средствами, чтобы погасить долг продавца. Схема действует лишь если новостройка оформлялась по договору долевого участия (согласно 214-ФЗ).
В этом случае реализация квартиры именуется переуступкой прав требования (договор цессии), поскольку право собственности оформлять пока не на что. И новый покупатель, выплачивая кредит банку, получает взамен «право требовать» жилье у застройщика. Крупные компании-застройщики, как правило, идут навстречу клиентам и помогают оформить договор переуступки.
Для того чтобы продать ипотечное жилье в стадии строительства (то есть, продать недвижимость, которой пока не существует, и приобретенную за деньги, которых у покупателя фактически нет), необходимо предоставить банку разрешение застройщика на переоформление договора (ДДУ). Разрешение подается вместе с заявлением о намерении заключить договор цессии и рассматривается банком (на это уходит 2-3 дня). Стоит заметить, что за разрешение застройщика и согласие банка заключить подобный договор может потребоваться заплатить.
Документальное сопровождение сделок
Для того чтобы обеспечить законность проведения всех операций, а также обезопасить себя от различных непредсказуемых ситуаций, необходимо заручиться официальным подтверждением каждой операции. Процесс продажи квартиры, которая на данный момент находится в залоге у банка, должен начинаться с обращения к кредитору. Последний должен письменно подтвердить свое согласие, а также обозначить оставшуюся сумму долга. После этого с банком заключается соглашение на то, чтобы залоговое имущество было продано третьему лицу.
На основании этого соглашения покупатель выплачивает банку остаток задолженности, после чего банк выдает заемщику справку об отсутствии каких-либо долговых обязательств у последнего перед банком. Все сделки, которые будут проводиться впоследствии – это заключение договора купли-продажи, снятие залога, оформление прочих договоренностей, должны проходить при участии Регистрационной палаты, то есть, в обязательном порядке регистрироваться.
