<Аналитика. Полезные советы>
Переуступка. На какие моменты при подписании договора следует обратить внимание, чтобы свести риски к минимуму.
Довольно часто можно встретить такую ситуацию, когда участник долевого строительства продает квартиру до окончательной сдачи объекта и получения документов о собственности. Договор, по которому происходит такая продажа, называется договором цессии, или договором переуступки прав требования. Рассмотрим основные нюансы такого договора.
В первую очередь, такой договор должен быть заключен в письменной форме и соответствовать требованиям к договору по ГК, то есть должны быть четко определены стороны по договору, с паспортными данными или реквизитами, должен быть указан объект договора и стоимость. Основное отличие договора цессии состоит в том, что покупатель приобретает не объект недвижимости, а право требования этого объекта у застройщика по готовности дома, он становиться новым участником долевого строительства.
Договор переуступки можно заключить только в период действия ДДУ (договора долевого участия), при этом ДДУ должен быть зарегистрирован в надлежащем порядке о чем на договоре должна стоять отметка Росреестра. По договору переуступки продавец должен передать покупателю все оригиналы ДДУ и платежных документов, подтверждающих, что он участвовал в инвестировании строительства. Если платежек нет, то необходимо запросить акт сверки расчетов у застройщика.
Так как продавец передает лишь право требования, то он не несет ответственности перед покупателем за качество и сроки строительства. Покупателю следует самостоятельно проверить застройщика, как при покупке квартиры в новостройке, проверить сроки разрешения на строительство, ознакомится с проектной декларацией.
Сама переуступка, чаще всего, происходит с участием застройщика, то есть подписывается трехсторонний договор о замене стороны по договору долевого участия. Если же условия ДДУ позволяют произвести договор цессии без участия застройщика, то его следует просто известить.
Оплата по договору цессии происходит после его регистрации. Если продавец приобретал квартиру в рассрочку, но еще не произвел все следуемые по ДДУ платежи, то обязанность по дальнейшим платежам переходит на покупателя, включая штрафы за просрочки платежей, если они имели место быть. Если же квартира приобреталась через ипотеку, то необходимо будет получить согласие от банка на проведение сделки. При этом покупатель должен будет подготовить для банка полный пакет документов, как если бы он брал ипотечный кредит. Если ипотечный кредит был, но уже полностью погашен продавцом, то необходимо запросить у банка справку о погашении долга.
Схема действий сторон по договору переуступки прав требования аналогична обычному договору купли-продажи, расчеты стоит производить через банковскую ячейку, с получением денежных средств после регистрации договора.
#недвижимость #аналитика #полезные_советы